20대 무주택자의 아파트 매매 시 세금 비용 계산(feat. 부동산 투자 견해)

현재는 주식투자를 계속해서 하고 있지만 남의 돈을 이용한 레버리지를 통해서 투자를 하기 위해 계속해서 생각한 결과 부동산 투자를 병행하려고 한다. 투자하는 데에 큰 비용이 들기 때문에 공부를 꼼꼼하게 해야 한다.

 

그래서 오늘은 투자뿐만 아니라 내 집 마련을 위해서 알아둬야 할 아파트를 산 후에 내야 할 세금에 대해서 계산을 해보려고 한다. 자세한 전문가와 상의해 봐야 하지만 대략적인 세금을 계산해 볼 수 있도록 필요한 세금들을 정리해 보았다.

 

아파트 매수 시 발생하는 세금에는 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세, 인지세, 국민주택채권 매도 비용, 법무사 비용 등이 있습니다. 실제 매물로 예시를 들으면 좋을 것 같아서 수원시 송죽동에 위치한 수원아너즈빌위즈 아파트를 예시로 하여 세금을 계산해 보겠다.

 

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24년 6월 6일 공급면적 26평 기준으로 최근에 4억 6700만 원에 거래되어서 이 금액을 가지고 계산해 보겠다.

 

1. 취득세

취득세는 부동산, 차량 등 과세대상 물건을 취득한 자가 납세해야 하는 의무이며 과세물건을 취득한 날로부터 60일 이내에 신고하고 납부하여야 합니다. 따라서 부동산을 취득하면 꼭 납부해야 하는 세금입니다. 부동산의 취득세는 주택 가격에 따라, 주택 수에 따라 세금이 정해져 있습니다.

 

취득세 계산

• 현재 수원은 비조정 대상 지역이기 때문에 밑에 표를 바탕으로 계산해 보면 1~3% 취득세율을 가지며 6억 원 이하의 취득가액을 가지기 때문에 취득세율은 1%이다. 따라서 4억 6700만원 x 1% = 4,670,000입니다.

주택 수에 따른 취득세율

 

구분	조정 대상 지역	비조정대상지역
1주택	1~3%	1~3%
2주택	8%(일시적 2주택 제외)
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%

1주택자일 때, 취득가액에 따른 취득세율

취득가액	취득세율
6억 원 이하	1%
6억 초과 ~ 9억 이하	1.01~2.99%
9억 원 초과	3%

2. 농어촌 특별세와 지방교육세

농어촌 특별세

농어업의 경쟁력 향상 및 농어촌 지역의 인프라 개선과 개발을 지원하기 위한 재원 마련 목적으로 부과되는 세금

 

지방교육세

지방 교육의 질적 향상에 필요한 지방 교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위하여 등록 면허세, 레저세, 담배소비세, 주민세 균등분, 재산세 등 일정한 지방세에 부가하는 세금

 

농어촌 특별세와 지방교육세 계산

아래 표를 바탕으로 수원아너즈빌위즈의 농어촌 특별세와 지방교육세를 계산해 보면 6억 원 이하 주택, 전용면적 85m2이므로 0.1%의 지방교육세만 부과됩니다.

4억 6700만 원 x 0.1% = 467,000원

 

총 5,137,000원

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구분	면적	농어촌특별세	지방교육세	합계 세율
6억 이하 주택	전용면적 85㎡ 이하	비과세	0.1%	0.1%
	전용면적 85㎡ 초과	0.2%	0.1%	0.3%
6억 초과 9억 이하 주택	전용면적 85㎡ 이하	비과세	0.2%	0.2%
	전용면적 85㎡ 초과	0.2%	0.2%	0.4%
9억 초과 주택	전용면적 85㎡ 이하	비과세	0.3%	0.3%
	전용면적 85㎡ 초과	0.2%	0.3%	0.5%

 

3. 부동산 중개 수수료

부동산 중개 수수료는 아파트를 중개해 주신 분에게 비용을 지불하는 비용으로 흔히 복비라고 부릅니다. 부동산 중개사 분과 한도 내에서 협의할 수 있지만 여기서는 상한 요율로 계산해 보도록 하겠습니다.

 

부동산 중개비 계산

4억 6700만 원 x 0.4% = 1,860,000원

5,137,000원 + 1,860,000 = 6,997,000

총 6,997,000원

거래 내용	거래금액	상한 요율	한도액	중개 보수 요율 결정	거래금액 산정
매매·교환	5천만 원 미만	0.6%	250,000	중개 보수 한도 = 거래금액 x 상한 요율 (단, 이때 계산된 금액은 한도액을 초과할 수 없음)	매매: 매매가격 교환: 교환 대상 중 가격이 큰 중개대상물 가격
	5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만	0.5%	800,000
	2억 원 이상 ~ 6억 원 미만	0.4%	-
	6억 원 이상 ~ 9억 원 미만	0.5%	-
	9억 원 이상	0.9% 이내 협의		상한 요율 0.9% 이내에서 개업 공인중개사가 정한 좌측의 상한 요율 이하에서 중개 의뢰인과 개업 공인중개사가 협의하여 결정함

 

4. 국민주택 채권 비용

국민주택채권이란

국가에서 국민주택 사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 발행하는 채권입니다. 주택 등 부동산 취득 시 일정 금액만큼 의무적으로 매입해야 합니다. 매입한 채권을 그대로 가지고 있으면 1년에 1~2% 정도의 이자가 주어지지만 주로 매입 후 즉시 매도해버리는 경우가 많습니다.

 

국민주택채권 비용 계산

공시지가를 대략적으로 3억으로 현재 계산해 보았습니다.

국민주택채권 비용은 채권 매입금액에서 채권 할인료를 곱해서 계산됩니다.

 

• 채권 매입금액

시가 표준액 x 0.021 = 6,300,000

• 채권 할인료

매입금액 × 10.68922 = 약 637,000원

 

총 6,997,000 + 637,000 = 7,634,000

참고 : 국민주택채권(할인료) 계산기

 

 

5. 인지세

 

인지세란

국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설·이전 또는 변경에 관한 계약서 등 기타 이를 증명하는 문서를 작성할 때 부과되는 세금

 

매매가액	세액
1천만 원 초과 3천만 원 이하	2만 원
3천만 원 초과 5천만 원 이하	4만 원
5천만 원 초과 1억 원 이하	7만 원
1억 원 초과 10억 원 이하	15만 원
10억 원 초과	35만 원

인지세 계산

총 7,634,000 + 150,000 = 7,784,000원

6. 법무사 비용

 

법무사 비용이란

낙찰 잔금 납부, 취등록 세 등 납부, 소유권 이전 등기 등을 대행해 주는 비용입니다. 법무사분들이 대행해 주기 때문에 수수료라고 생각하시면 됩니다.

법무사나 변호사를 통한 대행 수수료는 법무사에 따라 다르기 때문에 상의를 잘 하시기 바랍니다.

 

법무사 비용 계산

대략적으로 여기서는 집값의 0.1%로 계산해 보겠습니다.

4억 6700만 원 x 0.1% = 467,000원

총 7,784,000 + 467,000 = 8,251,000원

 

 

 

 

결론

자세한 것은 전문가와 세금 상의를 해봐야겠지만 4억 6700만 원 아파트를 사기 위해서 부가적으로 들어가는 세금이 총 8,251,000원이다.!

 

부동산은 환금성도 낮고, 비용이 많이 들어가기 때문에 확실히 큰 투자라는 것이 느껴졌다. 여기에 갭투자를 한다고 하면 전세금을 맞춰주는 등기와 전세 등기도 해야 하기 때문에 부가적이 금액이 더 들어가게 된다. 글을 쓰면서 부동산 투자를 하려면 세입자를 맞출 수 있는지와 내가 팔려고 할 때, 다른 사람들이 사줄 수 있는지를 정확히 보고 투자해야겠다는 생각이 들었다.