내 집 마련 후 필수 지식: 재산세와 종합부동산세

 

우리는 인생에서 피할 수 없는 것이 있는데, 죽음과 세금입니다. 따라서 부동산을 소유하고 있으면 재산세와 종합부동산세(일정 금액 이상일 때)를 내야 합니다. 재산세와 종부세를 알아야지 얼마의 차익을 얻어야 투자에 성공했는지 등을 알기 때문에 정리해 보려고 합니다.

 

1. 재산세

 

매년 6월 1일 기준으로 부동산을 보유하고 있는 경우 재산세가 부과됩니다. 재산세는 주택의 공시가격을 기준으로 시가 표준액이 결정되며, 여기에 공정시장가액 비율(60%)을 곱한 후 과세표준이 결정됩니다. 산출된 과세표준에 해당 구간의 세율을 곱하여 재산세액을 계산할 수 있습니다.

 

재산세 세율표

과세 대상	과세 표준	세율
주택	6천만 원 이하	0.1%
	6천만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하	6만 원＋6천만 원 초과 금액의 0.15%
	1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하	19만 5천 원＋1억 5천만 원 초과 금액의 0.25%
	3억 원 초과	57만 원＋3억 원 초과 금액의 0.4%

주택 공시가격은 한국감정원의 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

재산세 계산

이전 글에서 송죽동 수원아너즈빌에 대한 취득세를 구해보았기 때문에 이 아파트에 대한 재산세를 계산해 보도록 하겠습니다.

재산세 계산에 관한 요약은 다음과 같습니다:

대상 아파트

• 위치: 송죽동 수원아너즈빌
• 공시지가: 3억 1,300만 원

과세표준

• 계산: 공시지가 x 60% = 1억 8,780만 원

재산세액

• 기본 계산: 19만 5천 원 + (1억 8,780만 원 - 1억 5천만 원) x 0.25%
• 결과: 19만 5천 원 + 9만 4,500원 = 28만 9,500원

도시지역 분

도시지역 중에서도 도로 개설 유지 및 상하수도, 공원 등 각종 도시계획이 실시되는 '도시계획구역'에 부과되는 세금이 재산세 도시지역 분입니다. 도시계획구역은 지방자치단체가 조례로 결정할 수 있는데요. 우리 집 주소가 '시'지역에 있다면 대부분 재산세 고지서에 도시지역 분이 포함된다고 보면 쉽습니다.

• 과세표준액의 0.14%
• 계산: 1억 8,780만 원 x 0.14% = 262,920원

지방교육세

• 재산세액의 20%
• 계산: 28만 9,500원 x 20% = 57,900원

최종 세액

• 재산세 + 도시지역 분 + 지방교육세
• 계산: 28만 9,500원 + 262,920원 + 57,900원 = 610,320원

최종 재산세는 재산세, 지방교육세, 도시지역 분을 모두 포함한 금액입니다.

 

재산세 납부기한

• 7월 16일 ~ 7월 31일: 주택분 재산세의 1/2과 주택 이외의 건물분 재산세 납부
• 9월 16일 ~ 9월 30일: 주택분 재산세의 나머지 1/2과 주택 이외의 토지분 재산세 납부

즉, 재산세는 두 번에 걸쳐서 내게 됩니다.

2. 종합부동산세

 

종합부동산세는 고가 주택을 소유한 사람이 내는 세금으로, 부자세라 고도 불립니다. 주택 공시가격이 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)을 초과할 경우 종합부동산세가 부과됩니다. 공시가격에서 일정 금액을 공제한 후 공정시장가액 비율(2022년 기준 100%)을 곱해 과세표준을 산정합니다. 과세표준에 세율을 곱하여 종합부동산세액을 계산합니다.

 

종합부동산세 세율표

주택(2주택 이하)		주택(3주택 이상)
과세표준	세율(%)	과세표준	세율(%)
3억 원 이하	0.5	3억 원 이하	0.5
6억 원 이하	0.7	6억 원 이하	0.7
12억 원 이하	1.0	12억 원 이하	1.0
25억 원 이하	1.3	25억 원 이하	2.0
50억 원 이하	1.5	50억 원 이하	3.0
94억 원 이하	2.0	94억 원 이하	4.0
94억 원 초과	2.7	94억 원 초과	5.0

구간별 세율은 주택 가격이 높을수록, 보유 주택이 많을수록 높은 세율이 적용됩니다.

 

종부세 계산

1. 주택 공시가격에서 공제금액만큼을 빼줍니다.
2. 빼준 후 초과된 금액(공제 초과 금액)이 나오면, 이 공제 초과 금액에 공정시장가액 비율 60%를 곱해줍니다. 이렇게 해서 나온 금액이 과세표준이 됩니다.
3. 그리고, 아래 과세표준 구간에 따른 세율을 곱해주면 종합부동산세 세액이 됩니다.
4. 그리고, 이 종합부동산세 세액에서 [공제할 재산세액, 1세대 1주택 세액공제, 장기보유자 세액공제, 세 부담 상한 초과액(150%)]을 모두 빼주고 나온 금액이 최종 납부해야 할 종부세 금액이 됩니다.

재산세에서 계산된 송죽동 수원 아너스빌은 종부세 과세 대상이 아니기 때문에 이를 적용할 수 없지만, 여기서는 계산의 편리성을 위해서 13억 원 1주택자라고 가정하고 종부세를 계산해 보도록 하겠습니다.

• 종부세 공제금액:
  • 1세대 1주택으로 공제금액: 12억 원 (1,200,000,000원)
• 종부세 과세표준:
  • 계산: (공시가격 합 - 공제금액) × 공정시장가액 비율 60%
  • 결과: 60,000,000원
• 종합부동산세:
  • 3억 원 이하 세율: 0.5%
  • 계산: 60,000,000원 × 0.5%
  • 결과: 300,000원
• 재산세 중복분:
  • 계산: 1,710,000원 × 108,000 / 1,710,000
  • 결과: 108,000원
• 중복분 차감 후 종부세:
  • 계산: 종합부동산세 300,000원 - 재산세 중복분 108,000원
  • 결과: 192,000원
• 농어촌특별세:
  • 계산: 종합부동산세 192,000원의 20%
  • 결과: 38,400원
• 종부세 합산금액:
  • 계산: 종합부동산세 192,000원 + 농어촌특별세 38,400원
  • 결과: 230,400원

 

종부세 납부 기한

종부세 납부 기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지로 고정되어 있습니다.

 

 

이와 같이 주택을 소유했을 때 납부해야 하는 재산세와 종합부동산세는 주택의 가치와 주택 수에 따라 다르게 계산됩니다. 이를 바탕으로 개인의 세금 부담을 정확히 파악하고 준비하는 것이 중요합니다. 자세한 사항은 세무사, 회계사와 상담하시기 바랍니다.