오늘은 부동산 경매에서 꼭 알아야 할 중요한 개념인 말소기준권리에 대해 알아보려고 합니다.!
경매가 진행되는 부동산은 다른 사람에게 소유권을 이전할 때, 그 부동산뿐만 아니라 다양한 권리들도 함께 넘어가게 되는데요, 경매는 이러한 과정에서 여러 권리들이 소멸되거나 유지될 수 있는 복잡한 절차를 포함합니다. 이때 중요한 개념 중 하나가 바로 말소기준권리입니다.
말소기준권리란?
말소기준권리는 경매가 끝난 후, 어떤 권리들이 소멸되고 어떤 권리들이 남아있는지를 결정하는 기준이 됩니다. 쉽게 말해, 경매가 진행될 때 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 경매로 인해 소멸된다는 뜻입니다.
말소기준권리의 중요성
경매에서 말소기준권리는 매우 중요한 개념입니다. 왜냐하면 경매로 인해 부동산의 소유권이 이전될 때, 이 기준을 통해 어떤 권리들이 사라지고 어떤 권리들이 남아있는지 알 수 있기 때문입니다. 따라서 경매에 참여하는 사람들은 말소기준권리를 정확히 이해하고 있어야 합니다. 말소기준이 되는 권리는 다음과같습니다.
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말소기준권리
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(근)저당권
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(가)압류
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담보가등기
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단, 순위보전 가등기는 말소기준이 안됩니다.
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전세권
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경매개시결정등기
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다음 말소기준권리에 대해 한번 예시를 들어 설명해보도록 하겠습니다!
말소기준권리의 예시
저당권과 후순위 저당권
- 저당권 설정
- A 은행이 2020년 1월 1일에 갑(소유자)으로부터 1억원을 빌려주면서 저당권을 설정했습니다.
- 이 저당권은 A 은행의 대출금을 보증하는 역할을 합니다.
- 후순위 저당권 설정
- B 은행이 2021년 1월 1일에 갑으로부터 5천만원을 빌려주면서 후순위 저당권을 설정했습니다.
- 이 후순위 저당권은 A 은행의 저당권보다 뒤에 설정되었기 때문에 후순위라고 부릅니다.
- 경매개시결정
- 갑이 대출을 갚지 못해 A 은행이 2022년 1월 1일에 경매를 신청하고, 법원은 경매개시결정을 내렸습니다.
이 경우 A 은행의 저당권이 말소기준권리가 됩니다. 즉, A 은행의 저당권 이후에 설정된 B 은행의 후순위 저당권은 경매로 인해 소멸됩니다. 경매가 완료되면 B 은행의 저당권은 소멸되고, A 은행의 저당권은 경매 대금으로 변제됩니다.
전세권과 경매
- 전세권 설정
- 임차인 C가 2020년 6월 1일에 갑의 건물에 전세권을 설정하고 2억원을 지급했습니다.
- 이 전세권은 C가 건물을 일정 기간 동안 사용할 수 있는 권리입니다.
- 저당권 설정
- D 은행이 2021년 3월 1일에 갑으로부터 1억원을 빌려주면서 저당권을 설정했습니다.
- 경매개시결정
- 갑이 대출을 갚지 못해 D 은행이 2022년 5월 1일에 경매를 신청하고, 법원은 경매개시결정을 내렸습니다.
이 경우 D 은행의 저당권이 말소기준권리가 됩니다. 경매개시결정일 이전에 설정된 전세권은 존속합니다. 따라서 C의 전세권은 경매 후에도 소멸되지 않고 유지되며, 새로운 소유자는 C의 전세권을 인수해야 합니다.
가등기와 본등기
- 가등기 설정
- E가 2019년 8월 1일에 갑의 부동산에 대해 매매 예약을 하고 가등기를 설정했습니다.
- 가등기는 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 등기하는 것입니다.
- 저당권 설정
- F 은행이 2020년 4월 1일에 갑으로부터 1억원을 빌려주면서 저당권을 설정했습니다.
- 경매개시결정
- 갑이 대출을 갚지 못해 F 은행이 2021년 7월 1일에 경매를 신청하고, 법원은 경매개시결정을 내렸습니다.
이 경우 F 은행의 저당권이 말소기준권리가 됩니다. 가등기는 본등기로 전환되지 않는 한 경매 절차에서 소멸됩니다. 만약 경매개시결정 전에 가등기가 본등기로 전환되었다면, 본등기는 가등기의 순위를 이어받아 말소기준권리가 될 수 있습니다. 그러나 본등기로 전환되지 않았다면, 가등기는 경매로 인해 소멸됩니다.
결론
말소기준권리는 경매 절차에서 부동산의 권리 관계를 정리하는 중요한 기준입니다. 저당권, 전세권, 가등기 등의 설정 시점과 경매개시결정 시점을 비교하여 말소기준권리를 판단할 수 있습니다. 이를 통해 경매 참가자들은 어떤 권리들이 경매로 인해 소멸되고, 어떤 권리들이 존속할지를 예측해서 경매에 참여해야합니다.경매에 참여할 때는 말소기준권리를 정확히 이해하고, 이를 기반으로 자신의 권리가 어떻게 될지 신중하게 판단하는 것이 중요합니다. 말소기준권리에 대해서 좀 더 자세한 사항은 전문가와 상담하시기 바랍니다!
오늘은 경매에 필요한 말소기준권리에 대해 알아보았는데요. 저는 경매를 이용해서 집을 살 생각을 가지고 있습니다. 앞으로 좀 더 공부를 해서 좀 더 자신이 생길때 까지 공부할 예정입니다.! 읽어주셔서 감사합니다.
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