말소기준권리란? 부동산 경매에서 꼭 알아야 할 개념

 

오늘은 부동산 경매에서 꼭 알아야 할 중요한 개념인 말소기준권리에 대해 알아보려고 합니다.!

 

경매가 진행되는 부동산은 다른 사람에게 소유권을 이전할 때, 그 부동산뿐만 아니라 다양한 권리들도 함께 넘어가게 되는데요, 경매는 이러한 과정에서 여러 권리들이 소멸되거나 유지될 수 있는 복잡한 절차를 포함합니다. 이때 중요한 개념 중 하나가 바로 말소기준권리입니다.

 

말소기준권리란?

말소기준권리는 경매가 끝난 후, 어떤 권리들이 소멸되고 어떤 권리들이 남아있는지를 결정하는 기준이 됩니다. 쉽게 말해, 경매가 진행될 때 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 경매로 인해 소멸된다는 뜻입니다.

말소기준권리의 중요성

경매에서 말소기준권리는 매우 중요한 개념입니다. 왜냐하면 경매로 인해 부동산의 소유권이 이전될 때, 이 기준을 통해 어떤 권리들이 사라지고 어떤 권리들이 남아있는지 알 수 있기 때문입니다. 따라서 경매에 참여하는 사람들은 말소기준권리를 정확히 이해하고 있어야 합니다. 말소기준이 되는 권리는 다음과같습니다.

말소기준권리	(근)저당권
	(가)압류
	담보가등기	단, 순위보전 가등기는 말소기준이 안됩니다.
	전세권
	경매개시결정등기

 

다음 말소기준권리에 대해 한번 예시를 들어 설명해보도록 하겠습니다!

 

말소기준권리의 예시

 

저당권과 후순위 저당권

1. 저당권 설정
   • A 은행이 2020년 1월 1일에 갑(소유자)으로부터 1억원을 빌려주면서 저당권을 설정했습니다.
   • 이 저당권은 A 은행의 대출금을 보증하는 역할을 합니다.
2. 후순위 저당권 설정
   • B 은행이 2021년 1월 1일에 갑으로부터 5천만원을 빌려주면서 후순위 저당권을 설정했습니다.
   • 이 후순위 저당권은 A 은행의 저당권보다 뒤에 설정되었기 때문에 후순위라고 부릅니다.
3. 경매개시결정
   • 갑이 대출을 갚지 못해 A 은행이 2022년 1월 1일에 경매를 신청하고, 법원은 경매개시결정을 내렸습니다.

이 경우 A 은행의 저당권이 말소기준권리가 됩니다. 즉, A 은행의 저당권 이후에 설정된 B 은행의 후순위 저당권은 경매로 인해 소멸됩니다. 경매가 완료되면 B 은행의 저당권은 소멸되고, A 은행의 저당권은 경매 대금으로 변제됩니다.

 

전세권과 경매

1. 전세권 설정
   • 임차인 C가 2020년 6월 1일에 갑의 건물에 전세권을 설정하고 2억원을 지급했습니다.
   • 이 전세권은 C가 건물을 일정 기간 동안 사용할 수 있는 권리입니다.
2. 저당권 설정
   • D 은행이 2021년 3월 1일에 갑으로부터 1억원을 빌려주면서 저당권을 설정했습니다.
3. 경매개시결정
   • 갑이 대출을 갚지 못해 D 은행이 2022년 5월 1일에 경매를 신청하고, 법원은 경매개시결정을 내렸습니다.

이 경우 D 은행의 저당권이 말소기준권리가 됩니다. 경매개시결정일 이전에 설정된 전세권은 존속합니다. 따라서 C의 전세권은 경매 후에도 소멸되지 않고 유지되며, 새로운 소유자는 C의 전세권을 인수해야 합니다.

 

가등기와 본등기

1. 가등기 설정
   • E가 2019년 8월 1일에 갑의 부동산에 대해 매매 예약을 하고 가등기를 설정했습니다.
   • 가등기는 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 등기하는 것입니다.
2. 저당권 설정
   • F 은행이 2020년 4월 1일에 갑으로부터 1억원을 빌려주면서 저당권을 설정했습니다.
3. 경매개시결정
   • 갑이 대출을 갚지 못해 F 은행이 2021년 7월 1일에 경매를 신청하고, 법원은 경매개시결정을 내렸습니다.

이 경우 F 은행의 저당권이 말소기준권리가 됩니다. 가등기는 본등기로 전환되지 않는 한 경매 절차에서 소멸됩니다. 만약 경매개시결정 전에 가등기가 본등기로 전환되었다면, 본등기는 가등기의 순위를 이어받아 말소기준권리가 될 수 있습니다. 그러나 본등기로 전환되지 않았다면, 가등기는 경매로 인해 소멸됩니다.

 

결론

말소기준권리는 경매 절차에서 부동산의 권리 관계를 정리하는 중요한 기준입니다. 저당권, 전세권, 가등기 등의 설정 시점과 경매개시결정 시점을 비교하여 말소기준권리를 판단할 수 있습니다. 이를 통해 경매 참가자들은 어떤 권리들이 경매로 인해 소멸되고, 어떤 권리들이 존속할지를 예측해서 경매에 참여해야합니다.경매에 참여할 때는 말소기준권리를 정확히 이해하고, 이를 기반으로 자신의 권리가 어떻게 될지 신중하게 판단하는 것이 중요합니다. 말소기준권리에 대해서 좀 더 자세한 사항은 전문가와 상담하시기 바랍니다!

 

오늘은 경매에 필요한 말소기준권리에 대해 알아보았는데요. 저는 경매를 이용해서 집을 살 생각을 가지고 있습니다. 앞으로 좀 더 공부를 해서 좀 더 자신이 생길때 까지 공부할 예정입니다.! 읽어주셔서 감사합니다.