예비 에어비앤비 창업자가 알아야할 사항 : Airbnb 창업 및 운영가이드

월급을 받으면서, 또 다른 부수입을 혹은 다른 창업은 뭐를 할까 계속해서 고민중이다. 사실, 회사에서 벗어나 내 사업을 하고 싶다는 생각을 강하게 한다. 하지만, 당장부터 IT 회사를 차리기에는 두려움도 있고 나 보다 뛰어난 사람들이 많다고 느낀다. 지금 스타트업에 다녀보니깐 인맥과 사람을 설득하는 능력이 중요하다고 느끼기 때문에 두려운것 같다. 

 

그래서 일단 부수입을 만들 수 있는 방법으로 에어비앤비를 알아보았다. 그 과정 속에서 에어비앤비를 위해서는 어떤것을 준비해야할지 좀 작성해보았다. 

1. 매물 찾기와 수익률 계산

• 부동산 검색: 만약, 양도받지 않고 내가 직접 부동산을 구해 에어비앤비를 시작하려면, 네이버 부동산에서 매물 정보를 찾아보고 적절한 입지를 선택해야한다. 위반건축물인지 확인하기. 위반건축물이면 합법 에어비앤비가 안됨.
• 에어비앤비 합법 조건: 단독, 다가구, 다세대, 아파트, 연립만 허용된다. 오피스텔, 고시원, 원룸은 불가하며, 다가구/다세대의 경우 이웃 주민들의 허가 동의서가 필요하다.
• 전입신고: 반드시 전입신고를 해야 합법적으로 운영할 수 있다. 24년 10월 부터는 에어비앤비 합법의 조건이 아니면 매물 등록을 못한다고 하니 이 점 유의해서 매물을 골라야한다. 
• 사업자 등록 : 전입신고한 사람 이름으로 사업자를 등록하고 에어비앤비 플랫폼에 등록을 해야한다. 따라서 한사람에 한개의 매물만을 가질 수 있다. 
• 비용 계산: 월세, 관리비, 공과금, 청소 인건비 등을 제외하고 순수익이 얼마나 남는지 계산해보아야 한다. 숙박료는 1박에 55,000~60,000원 정도가 일반적 (이 가격은 22년도 가격을 정리한것이며 지금은 아마 더 올랐을것으로 추정)이고, 주말에는 더 높게 받을 수 있다.

2. 운영하기 좋은 입지

• 가까운 곳 선택: 집에서 가까운 곳에 숙소를 운영하는 게 여러모로 편리해요.
•  초등학교 근처 : 초등학교는 주변에 모텔이 들어올 수 없다는 장점으로 인해 에어비앤비가 잘 구해진다고 한다.
• 큰 대학 병원 : 큰 대학병원은 간호하시는 분들이 머물러서 장박하시는분들이 많다고 한다. 
• 대학교 근처 : 대학교는 시즌이 되면 시험보러 올라오는 학생들이 많다고 한다. 
• 수용 인원: 3명 정도를 수용할 수 있는 투룸이 가장 효율적이에요. 원룸은 비싼 가격을 받기 어렵고, 쓰리룸은 관리비가 많이 들어서 효율이 떨어질 수 있어요. 투룸 > 쓰리룸 > 원룸. 다만 원룸은 불법이다. 

3. 경쟁자 분석 및 수익성 계산

• 경쟁자 분석: 내가 하려는 곳의 주변 에어비앤비 숙소의 가격과 공실율을 확인하도록 하자. 에어비앤비 예약하기로 한달에 얼마나 비어있는지를 확인하고 숙박비 * 예약일 = 매출 이기때문에 매출을 예측할 수 있다.
• 매출 계산 방식: 숙소 월세의 2~4배가 기준이 된다고 한다. 예를 들어, 월세가 60만 원이라면 최대 240만 원까지 매출을 기대할 수 있지만, 4배 이상의 매출을 올리기는 쉽지 않다고 한다. 하지만 이는 참고사항으로 자기가 더 올릴 수 있다면, 상관없다고 생각한다. 이는 다른 경험자의 말을 정리한 것이다. 

4. 양도 과정 정리

매물을 직접구하는것이 아니라 양도한 매물을 구하려고 한다면, 양도비가 발생하며, 이전에 어떻게 운영이 되었는지를 확인하는 과정이 중요하다. 

• 양도 비용: 2~3개월 안에 양도비(권리금)를 순이익으로 메꿀 수 있다면 적절한 수준.
• 양도받기 전 체크리스트: 위반건축물인지, 건축 연도가 30년을 넘지 않는지 등 꼭 확인하기(오래된 건물은 건축연도에 따라 불법이 될 수 있다고 하니 확인해보기).
• 양도받기 전 체크리스트 2 : 실제 매출이 얼마나 나왔는지, 확인하기. 최소 3개월에서 1년치 매출을 확인하기
• 에어비앤비 양도받는 과정: 영업신고증 발급 및 관련 서류 준비가 필요하고, 주변 주민의 동의서가 요구됨.

5. 운영 팁

• 고정비 절감: 월세를 조금이라도 깎거나, 청소를 직접 한다던지 고정비를 절감 할 수 있는 방법을 찾기.
• 청소 : 청소는 당근으로 구하거나, 청소업체를 선정하기. 20대 알바를 구하면 당일날 그만두고 책임감 없는 경우가 많아 생계로 하시는 분들을 선정하는것이 팁

결론

인터넷과 유튜브를 보면서, 합법인 매물을 어떻게 하면 고를 수 있을지, 내가 정말로 할 준비가 되어있는지 고민을 많이 해봤다. CS부터 내가 관리하고 응대까지 하고 싶었고 해야겠다고 생각했다. 손님들이 어질러 놓은것이나 화장실 청소까지도 할 마음을 먹었다. 

그러나 결론으로는 지금 당장 합법 매물을 할수 없다고 결론내렸다. 너무 너무 아쉽다. 

지금 전세 대출로 살고있어서 에어비앤비 매물에 전입신고를 하는게 어렵다(회사 보험가입자로 인해 사업자 등록도 애매). 그러면 다른 동업자를 구해야하는데, 처음 에어비앤비를 시작하는 내가 동업자까지 구하고 위험부담을 갖으면서 해야되나 싶다. 이게 내가 할 준비가 안되었다고 생각할 수 있다. 하지만 이렇게 검색하고 알아본것이 결코 쓸모 없는것은 아니고, 내가 또 필요할 때 꺼내서 쓸 수 있는 글이 되었으면 좋겠다. 제발!